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売主にとってのホームインスペクション！
2024-02-05
売主にとってのホームインスペクション！
令和２年４月に施行された改正民法では、これまでの瑕疵担保責任に変わり契約不適合責任が制定され、中古住宅を買った側の請求できる権利が増えました。
契約不適合責任をわかりやすくいえば、「買う約束をした物と現物が違う」という買主の主張を認めて売主に負わせる責任です。
これにより、更にホームインスペクション（既存住宅状況調査）の重要性が増してきています。
その理由を売主にフォーカスして、ホームインスペクションについて解説します。
１、不具合の発見と売却への影響
ホームインスペクション（既存住宅状況調査）を行うことにより、建物の構造や設備に潜む潜在的な問題が発見されることがあります。これが軽微なものであれば、修繕や説明を通じて対処可能ですが、重大な不具合が発見されると、物件が売れない、売りにくくなる可能性があります。売主にとっては、お金をかけてまでするメリットがないように思われるかもしれません。
しかし、民法改正で契約不適合責任が制定され、建物を引き渡した後でも売主に追わせる責任が増えました。売主としては、「今まで住んでいたんだから不具合なんてないよ」とか、「結構古いけど見つからなければ」というものではなく、売り出す前の準備段階で物件に潜む不具合を認識し、販売の仕方から考える、このように不動産取引が変わってきていると考えるべきでしょう。
２、ホームインスペクション（既存住宅状況調査）を行う時期から考える
①販売開始前に行う
売主は、建物の構造や設備に潜む潜在的な問題を把握できるため、購入希望者から要求されるであろう価格交渉や修繕要求を予測することができます。これにより、売出価格の設定やその後の対応の準備をすればよいのです。物件も調査済み物件として売り出せるため、購入希望者もリフォームやメンテナンスを見込んだ資金計画を立てられ、早期取引につながる可能性が上がります。
ただし、ホームインスペクション費用の負担やその後の価格交渉等があり、売主が想定した手取り額より低くなる可能性もあります。それ以上に、いろいろなことが想定できるため、過度な精神的なダメージや取引後のトラブルが起きる可能性は減るメリットが大きいと思われます。
②販売開始後、購入希望者の要求で行う、または、購入希望者が行う
不具合が発見された場合、購入希望者は価格交渉や修繕要求を行ってくるでしょう。売主は、その負担により、当初想定していた手取り額が減ってしまう可能性があります。
ただし、売主が不具合をすべて修理して引き渡す責任や義務はありません！価格交渉で受けるのか、修繕するのであればどこまで行うのか、売主、買主双方で事前に取り決めをすればよいのです。でも、後から不具合が見つかるというのは、購入希望者からの要求の圧が強まることは否めません。購入希望者が費用負担している場合は特にです。
売主にしても、当初想定していた手取り額より減ってしまうと心理的ダメージは大きくなるでしょう。事前に把握していた方が取引としても安心できます。
③取引終了後、不具合が発見された場合
この場合は、契約不適合責任として以下の請求をされる場合があります。
・引き渡した商品の修理の請求（修補請求）、または不具合がない商品の引渡しの請求（代替品の引渡請求）
・損害が発生した場合は損害賠償請求
・購入代金の減額の請求（代金減額請求ができるのは原則として追完を請求したが売主が応じない場合）
・契約を解除して代金の返還を請求する（契約解除ができるのは原則として追完を請求したが売主が応じない場合に限られ、商品は返品することになります）
これを行使できる期間については、買主は「不具合を知ったときから1年以内」に不具合の内容を売主に通知することが必要（改正民法第566条）となっています。ただし、これは契約書に行使期間の定めがない場合であり、行使期間を設定することができます。
契約書上、何も取り決めがされていないとトラブルになる可能性が高く、売主は取引後も気が気じゃありません。不具合があった場合の対応を売主、買主双方で事前に決めておく、これがトラブル防止につながってきます。
３、まとめ
総じて、購入希望者との信頼関係を築きつつ、物件の問題に対処することが円滑な取引の鍵となります。そのため、建物を売却するのであれば、売主は建物の構造や設備に潜む潜在的な問題を把握しておくことが求められ、ホームインスペクション（既存住宅状況調査）の重要性が増してきているのです。
ホームインスペクションの費用は、一般的な木造戸建て（延べ床面積120㎡程度）で約７万円です。山梨県では、調査費用の１／２を助成して（上限５万円）います。
ホームインスペクション（既存住宅状況調査）を活用し、透明性の高い取引、早期取引に繋げてみてはいかがでしょうか。
（株）ミライエステート山梨では、中古住宅の売買の際は特に、ホームインスペクションの実施をおすすめしています。ホームインスペクションに対応できる設計士のご紹介から、段取りまでお手伝いいたします。
売却を検討している住宅があるけど、「どうなんだろう？」といったご心配があれば、お気軽にご相談ください。
昭和町・甲斐市周辺の不動産売買のご相談は、（株）ミライエステート山梨まで、お気軽にどうぞ。
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