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土地売却にかかる〝費用と税金〟とは？
2024-06-10
土地売却にかかる〝費用と税金〟とは？
１、土地売却にかかる〝費用〟
土地の売却には、一定の費用がかかります。
代表的なものは、以下の通りです。
①建物の解体費用
売却する土地に建物が建っている場合、その取り壊し費用がかかります。
例えば、買主からの購入申込書に〝解体・更地渡し〟が条件としてあった場合や買主を探しやすくするために〝更地〟にして売り出そうとした場合です。
建物の構造や大きさにもよりますが、その金額は約１５０万円前後～となります。
②測量費用
土地の境界や面積が確定していない場合、土地家屋調査士に依頼し、土地の地積測量図、境界確認書面を作成する費用として、約４０～５０万円程度かかります。
この金額も、土地の大きさや隣接する地権者の数等々、条件により当然変わってきます。
そもそも、売ろうとしている土地がどこからどこまでかわからない、面積もわからないでは、売り物として完全なものではありません。
また、そのような土地の場合、買主からの購入申込書に〝確定測量後引渡し〟が条件となります。
土地の境界や面積が確定していない場合は、測量費用がかかると思っていてください。
③農地法許可手続
売却する土地が農地の場合、農地法許可手続に約１５万円程度かかります。
④仲介手数料
仲介してくれた不動産会社に支払う手数料、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」がかかります。
取引額が400万円超の場合、仲介手数料の上限は法令で定められており、取引額が400万円超の場合は、原則として「取引物件価格×3％＋6万円＋消費税」以上の手数料がかかることはありません。
⑤繰り上げ返済手数料
銀行ローンの残債がある場合、売却金額で一括返済する際に金融機関に支払う手数料、約5千～3万円前後となります。
こちらは、金融機関により異なりますので、借り入れしている金融機関の繰り上げ返済手数料をご確認ください。
２、土地売却にかかる〝税金〟
土地を売却する場合、売却時、そして売却後にかかる税金があります。
代表的なものは、以下の通りです。
①印紙税
売買契約時、契約書に貼る印紙の費用です。
およそ１万円～６万円程度となります。
・500万円を超え1千万円以下 1万円
・1千万円を超え5千万円以下 2万円
・5千万円を超え1億円以下 6万円
②抵当権抹消の登録免許税
売却する土地に抵当権が設定されていた場合、引渡し（決済）時に抵当権を抹消するときに支払う税金で、不動産1件につき1000円となります。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、その報酬も必要になります。報酬は司法書士により異なるので、依頼前に確認しておきましょう。
③譲渡所得税
土地の売却で利益が出た場合に支払う所得税と住民税で、売却益の20～40％程度になります。
譲渡所得には、「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」という2つの区分があり、それぞれ税率が異なります。
「長期譲渡所得」とは、5年を超える長期間所有していた不動産を売却した際の所得のことで、所得にかかる税率は20.315％です。
「短期譲渡所得」は、所有期間5年以下の不動産を売却した際の所得のことで、税率は39.63％となります。
土地（不動産）の所有期間によって税率にかなり差があることを覚えておいてください。
３、土地売却時に受けられる控除は？
土地売却には税金がかかる場合がありますが、要件を満たせば控除を受けられます。
①住んでいた建物を取り壊して土地を売却した場合
この場合は、「3000万円の特別控除」を受けられます。
「3000万円の特別控除」とは、要件を満たしている場合、譲渡所得から最高で3000万円が控除されます。
土地と建物の所有が10年を超える場合は、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も併用可能です。
ただし、「3000万円の特別控除」は、マイホームを売却したときに受けられるもので、土地のみの売却には適用されないので注意しましょう。
②相続した空き家を取り壊して土地を売却した場合
この場合は、「相続空き家の3000万円特別控除」を受けられます。
「相続空き家の3000万円特別控除」とは、3000万円の特別控除と同様に、要件を満たしている場合、譲渡所得から最高3000万円が控除されるというものです。
③使われていない土地を500万円以下で売却した場合
「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」とは、要件を満たしている場合に、個人が都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下（一定の場合は800万円以下）で売った場合、譲渡所得の金額から100万円を控除することができるというものです。
また、不動産を売却する際は、成約価格によって配偶者控除の扶養から外れることがありますので、こちらも注意しましょう。
特例の詳しい内容や要件については、国税庁のホームページでも調べられます。
また、大きな金額がかかわる場合などは、税理士に相談するのがおすすめです。
「土地の売却」について、疑問や不安点がございましたら、お気軽にご相談ください。
昭和町・甲斐市周辺の不動産売買のご相談は、（株）ミライエステート山梨まで、お気軽にどうぞ。
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