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【2024年版】住宅金融支援機構の「フラット35」利用者調査
2025-09-22
【2024年版】住宅金融支援機構の「フラット35」利用者調査
住宅金融支援機構が2024年4月に発表した「住宅ローン利用者実態調査」によると、変動金利を選択した人の割合は「76.9％」、8割以上という数字も聞こえたりもしていますが、最近の変動金利の上昇もあり、「フラット３５」が見直されてきているという話もあります。
ここでは、住宅金融支援機構で2024年4月から2025年3月までに承認された、借り換えを除く27,523件の新規融資案件を対象とした分析をご紹介します。
「どのような人が」「どんな物件を」「いくらくらい」で買っているのか、ご参考にしてください。
１、利用者の全体像：年齢と年収の上昇傾向
利用者の属性には、近年の社会経済状況を反映した明確な傾向が見られます。
平均年齢の上昇:
利用者の全体平均年齢は44.5歳となり、2017年度以降、継続して上昇しています 。
年代別に見ると、中心層である30歳代の割合が29.2%へと減少する一方、50歳代（18.7%）や60歳以上（14.3%）の割合が増加しており、住宅取得年齢が高齢化していることが示唆されます 。
平均世帯年収の増加:
平均世帯年収は669万円で、前年度から8万円増加し、2021年度以降、増加傾向が続いています 。
これは、住宅価格の上昇に対応するため、より高い年収層の利用が増えている可能性を示しています。
家族構成:
全体の最多は「2人世帯」（28.7%）ですが、住宅の種類によって傾向が異なります 。
建売住宅や注文住宅では「3人世帯」が最も多く、子育て世代が主な購入層であることがわかります 。
一方、マンションや中古物件では「2人世帯」が最多となっています 。
２、新築から中古へのシフト
住宅市場のトレンドを反映し、利用者が選択する住宅の種類に大きな変化が見られます。
注文住宅の減少と中古住宅の増加:
「注文住宅」（土地付含む）の割合が前年度の44.2%から「34.9%」へと大幅に減少しました 。
一方で、「中古住宅」（戸建・マンション合計）の割合は「34.8%」に達し、過去10年間で最高を記録。新築から中古住宅へと需要がシフトしている状況が鮮明になっています 。
建売住宅の堅調な推移:
「建売住宅」の割合は「23.1%」と、前年度から微増しており、安定した需要を維持しています 。
３、住宅タイプ別 詳細データ分析
住宅の種類ごとに、購入者の資金計画や取得する住宅の規模には顕著な違いがあります。
【建売住宅】
パワービルダー物件の主な購入者層を反映した、バランスの取れた数値が特徴です。
所要資金（全国平均）: 3,826万円
世帯年収（全国平均）: 662.3万円
年収倍率（全国平均）: 6.7倍
住宅面積（全国平均）: 99.7㎡
総返済負担率（全国平均）: 23.4%
【土地付注文住宅】
土地と建物を合わせて購入するため、総額が大きくなり、返済負担も最も高くなる傾向があります。
所要資金（全国平均）: 5,007万円
世帯年収（全国平均）: 729.4万円
年収倍率（全国平均）: 7.5倍
住宅面積（全国平均）: 111.1㎡
総返済負担率（全国平均）: 26.8%（全区分で最高）
【マンション（新築）】
物件価格、世帯年収ともに全区分の中で最も高く、主に高所得者層が利用しています。
所要資金（全国平均）: 5,592万円（全区分で最高）
世帯年収（全国平均）: 1,039万円（全区分で最高）
年収倍率（全国平均）: 7.0倍
住宅面積（全国平均）: 71.9㎡
【注文住宅（建物のみ）】
すでに土地を所有しているケースなどが含まれ、建物自体の広さを最も大きく確保する傾向があります。
所要資金（全国平均）: 3,936万円
住宅面積（全国平均）: 118.5㎡（全区分で最大）
【中古戸建】
手頃な価格帯が魅力で、中古市場への関心の高まりを反映しています。
所要資金（全国平均）: 2,573万円
平均築年数（全国）: 23.3年
【中古マンション】
都心部などでの需要を反映し、中古戸建よりは高額ですが、新築に比べて取得しやすい価格帯です。
所要資金（全国平均）: 3,033万円
住宅面積（全国平均）: 65.5㎡（全区分で最小）
平均築年数（全国）: 30.3年
全国平均のデータなので一概には言えませんが、一般庶民をイメージすると、「建売住宅」の平均価格が妥当な感じで、「4000万円の壁」があると言われますが、それに近い金額となっています。「4000万円の壁」とは、4000万円を超えると購入者層が狭まる傾向があるといわれています。年収の5倍なら年収800万円、年収の7倍なら年収570万円となるからです。
新築マンションが、意外に低いイメージを持たれるかもしれませんが、タワマンとか買う人がフラットをあまり使わない可能性が高いからです。フラット35の借入限度額が8000万円、最近のタワマンは1億じゃ買えなくて、だいたい1.5億くらい。パワーカップルが7000万円の自己資金を持っている可能性は低く、銀行で目一杯借りている傾向が高いからです。
中古戸建は、フラットを使っている、使える物件と考えると、全国平均なのでこれくらいだろうと思いますし、中古マンションは、新築マンションが高騰していること、利便性重視にしても、平均で築30年はどうなのでしょうか？
自分が考えている物件、条件が、なんとなくイメージできたでしょうか？
何かご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください！
（株）ミライエステート山梨 電話０５５－２４４－８６３６
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