用途地域って？

用途地域って？

 

用途地域って聞いたことがありますか？

マイホームを探されている方は、一度は耳にしたことがあると思いますが、意外とわからないことも多いと思います。

今回は、用途地域について、わかりやすくご説明します。

 

用途地域とは？

 

用途地域は、全ての土地に定められるのではなく、都市計画法により都市の環境保全や利便の増進のために「市街化区域」と「非線引き区域」、「準都市計画区域」が対象となっています。また、その利用目的によって区分し、建築物などに対するルールを決め、土地の合理的な利用を図るために定められています。

用途地域は大きく分けて、「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分かれ、さら13種類のエリアに分かれています。

 

 

用途地域の目的

 

用途地域を定める目的は、次のとおりです。

 

・住環境の保全

・商業活動の円滑化

・工業活動の振興

・都市機能の効率的な整備

 

住居系、特に戸建が多く建つエリアであれば、静かで子育てしやすい環境が求められます。マンションが建つエリアであれば、駅にも近く、お店なども多い便利なエリアとなります。

このように、用途の混在を防ぎ、良好な環境を保ちつつ、都市機能の分化を促進し、効率的な都市づくりを実現する目的があります。

また、災害時の危険性を軽減するように考えられています。

 

 

種類

 

用途地域は、13種類に分類されます。　

 

 

住居系

 

第１種低層住居専用地域

 

低層住宅の良好な環境を守るための地域で、絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまでとなります。

店舗兼住宅、事務所兼住宅、小・中学校や診療所、600m2以内の老人福祉センターや児童厚生施設等は建築可能ですが、店舗兼住宅であれば、非住宅部分の床面積が50m2以下、定められた業種などの条件があるため、かなり小さく、限定的な店舗しか建てられません。そのため、買い物や飲食店など、日常のちょっとしたお買い物などに不便を感じることもあるかもしれません。イメージは、庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建てエリアの街並み、いわゆる閑静な住宅街です。

 

 

第２種低層住居専用地域

 

低層住宅の良好な環境を守るための地域で、絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまでとなります。

第１種低層住居専用地に建築可能なものに加え、床面積150m2以内で2階建以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられるので、生活面では少し便利になります。

 

 

第１種中高層住居専用地域

 

中高層住宅の良好な環境を守るための地で、低層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、病院や大学、高等専門学校、専修学校等が建てられます。

業種により2階以下で床面積500m2以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットも建てられます。また300m2までの自動車駐車場を建てられるためコインパーキングも認められます。

日常の買い物がしやすい商業施設は充実しますが、あくまでも住居専用地域のためオフィスビルは建てられません。

容積率などの制限は緩くなり、主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、2階・3階建の戸建、店舗が混在した活気のある住宅地になります。

 

 

第２種中高層住居専用地域

 

主として中高層住宅の良好な環境を守るための地域で、第１種中高層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、2階以下で1500m2までの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が認められます。

ある程度の快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域です。事務所も建てられますので、職と住が近くなります。

 

 

第１種住居地域

 

住居の環境を保護するための地域で、3000m2までの店舗や事務所、ホテル、旅館や、ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティングセンターなどスポーツ施設も建てられます。

また、作業場の床面積が50m2以下の工場なども建てられますが、基本的には住居主体の地域なので、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス等の建築が原則として禁止されています。

指定される面積が最も広いため、大規模なマンションや店舗、事務所が建てられる地域です。

 

 

第２種住居地域

 

主として、住居の環境を保護するための地域で、大規模な店舗、事務所、ホテルなどを建てられます。加えて、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックス等も建てられます。

あくまでも住居の環境を保護するために定める地域なので、より慎重に周辺の環境に配慮して計画する必要があります。

 

準住居地域

 

道路の沿道としての地域特性に相応して、自動車関連施設、さらにこれと調和した住居環境を保護するための地域で、3階以上または床面積300m2より大きな自動車車庫、床面積150m2以下の自動車修理工場、床面積200m2より小さな劇場・映画館、営業用倉庫なども認められる地域です。

住居系用途地域の中では、最も許容範囲が広い地域です。

 

 

田園住居地域

 

農業の利便性を図りつつ、低層住宅の環境を保護するための地域で、建物の制限的には第１種低層住居専用地域に近いものとなっています。

第１種低層住居専用地域では、店舗兼住宅で非住宅部分の床面積が50m2以下などの制限がありますが、田園住居地域では床面積500m2以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗・飲食店であれば建てることが可能です。

また、貯蔵施設や農機具収納倉庫など、農産物や農産物の生産資材の貯蔵を目的にするものも認められます。

※「田園住居地域」は、2018年4月1日に新たに追加されました。

 

 

商業系

 

近隣商業地域

準住居地域

 

近隣住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業地域で、各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成されることもあり、やや賑やかな環境になります。店舗、飲食店、展示場、遊技場などの床面積合計10,000m2まで建てられます。

日常生活の利便性は高くなりますが、住宅や店舗のほかに150m2までの工場も建てられる地域となります。

 

 

商業地域

 

主として店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域で、市街地の中心部や主要駅周辺などに指定されます。オフィスビルが立ち並び、銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まります。一定の工場などを除いて、ほとんどの用途の建築物を建てることができます。

住宅は建てられますが、基本的には住環境が重視されることのない地域です。

地価が高くなる地域のため、戸建住宅が建てられることは少ないのですが、中高層マンションや超高層マンションが数多く建設されるエリアです。

 

 

工業系

 

準工業地域

 

主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域で、工場の規模についての規制はありませんが、住宅や店舗が工場と混在して立地することが多いため、振動や騒音の発生、火災の危険性等の観点から一定の業種の建築が原則として禁止されています。

商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建てることができます。一定の風俗営業店及び、安全上・防火上の危険性や、衛生上・健康上の有害度が高く環境悪化をもたらす恐れのある工場は建てられません。

マンションの供給も比較的多い地域で、昔からの町工場と混在しているイメージのエリアです。

 

工業地域

 

主として工業の業務の利便の増進を図る地域で、工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できます。住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工場跡地の再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地とされることもありますが、環境を悪化させる工場や危険性の高い施設も建てることができ、トラックの交通量なども多いエリアとなります。

 

工業専用地域

 

工業の業務の利便の増進を図る地域で、工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できます。

工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止されていますので、住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

 

 

最後に

 

当社のある山梨県では、「非線引き区域」や「都市計画区域外」のエリアも多く、「非線引き区域」でも用途地域が定められていたり、定められていなかったりします。そこで、わかりやすくまとめてみました。

 

 

 

つまり、別のコラムで「笛吹市の石和温泉駅周辺とか、韮崎駅周辺や山梨市駅周辺など、同じようにオレンジ色になっているけど、市街化区域じゃないよね？非線引き区域なんでしょ？」という疑問に対する答えは、「石和温泉駅周辺」や「南アルプス市小笠原周辺」、「富士吉田周辺」等、「非線引き区域」エリアでも「用途地域・有」、用途地域が定められているエリアとなります。

 

さらに、山梨では多く見る「無指定」についても、上図を見ていただくと、「ここのことだな」とおわかりいただけると思います。ただし、用途地域の指定がなくても、建築物建てる際の建蔽率、容積率、道路斜線及び隣地斜線が定められている場合が多いので、詳細は役所等にて調査してください。建蔽率60％、70％、容積率200％のことが多いようです。

 

 

 

「用途地域」や「どのような建物が建てられるのか」について、疑問や不安点がございましたら、お気軽にご相談ください。

 

昭和町・甲斐市周辺の不動産売買のご相談は、（株）ミライエステート山梨まで、お気軽にどうぞ。